Nhà không có sổ đỏ khi mua sẽ có giá thấp hơn nhiều với những ngôi nhà có đầy đủ giấy tờ, chứng nhận quyền sở hữu. Do đó, đây chính là một việc vô cùng mạo hiểm bởi nó tiềm ẩn quá nhiều rủi ro về pháp lý. Tuy nhiên, nếu vẫn quyết định mua nhà không sổ đỏ mà chỉ có giấy tờ viết tay thì phải nắm chắc các thủ tục để tránh xảy ra tranh chấp sau này.

1. Quy định về việc chuyển nhượng sở hữu đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, thì sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng (bán đất) của mình. Trừ các trường hợp sau:

– Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đối với trường hợp này người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

=> Do đó, mặc dù đất chưa có sổ đỏ nhưng nếu thuộc các trường hợp như trên thì người sử dụng đất (người bán) vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nói cách khách hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này mới được xem là hợp pháp).

2. Thủ tục mua đất không có giấy chứng nhận sở hữu

Nếu bên bán không thuộc các trường hợp nếu ở mục trên, thì theo quy định của tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người bán không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy đối với trường hợp này, nếu hai bên vẫn muốn tiền hành mua bán mảnh đất thì có thể phải thực hiện theo các thủ tục sau:

– Bước 1: Bên bán xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất trên;

– Bước 2: Hai bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền nhượng quyền sử dụng đất;

– Bước 3: Sau khi ký kết hợp đồng, bạn tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, 2 bên cần thực hiện thủ tục đặt cọc để tránh gây ra những tranh chấp về sau:

Trong trường hợp chủ đất không có chứng nhận sở hữu đất thì để đảm bảo việc mua bán đất vẫn diễn ra, 2 bên cần lập và kí hợp đồng đặt cọc theoquy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

=> Theo đó, người mua sẽ giao cho chủ đất một số tiền cọc để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời chủ đất có nghĩa vụ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua nếu không sẽ bị mất số tiền bằng tiền đặt cọc.

Bản hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản và không bắt buộc phải có công chứng. Sau khi chủ đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hai bên mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật được.

Theo WTT